オーナー様募集

❏賃貸・建物管理委託契約 ~ニイノリアルパートナーズ~

ご所有の物件や賃貸経営に対し、こんなお悩みはございませんか???

 

■Question,1 賃貸や売買物件の募集方法とは❓

賃貸募集ってどうやるの? 今依頼している不動産会社に募集依頼をしているけど、募集状況がわからないし、空室がなかなか埋まらない。広告宣伝費を使って広域に募集する方法もあるの?

 

■Question,2 物件の募集内容と状況の確認とは❓

賃料設定は適正か? 募集媒体(ホームページ、インターネット、アプリ、店頭図面など)は色々活用しているのか?流行りのネットでSEO対策(Web上位表示対策)はできているのか?来店のお客様には優先的に物件紹介をしているのか?どんな媒体を活用して募集しているかわからない。

 

■Question,3 オーナー様が求める入居者様かどうかの入居審査とは❓

今依頼している不動産会社は入居審査を本当にやっているのか?入居の適正人数や保険加入、ペット入居可否などオーナー様の求める入居者を本当に募集~審査~入居させているのかわからない。

 

■Question,4 入居後の入居者生活対応とは❓

入居後の室内設備対応やクレーム対応はしっかりできているのか?近隣や入居者クレームに対し、迅速且つ丁寧に対応しているかわからない。

 

■Question,5 家賃滞納対応や外国人入居者の対応とは❓

毎月の家賃が入ってこなくなった。しかし、入居者に賃料振込の催促をすることも怖くてできない。家賃保証会社や外国人向け家賃保証会社などの利用方法がわからない。

 

■Question,6 退去立会い・退去清算対応とは❓

畳の表裏替えの費用負担割合は?エアコンの清掃費の費用負担は?6年居住したらクロスの張替えは減価償却でオーナー負担??がびょうの壁穴は入居者負担0円!??入居者様と揉めないために事前に「賃貸紛争防止条例」の内容確認と契約締結をしているわからない。そもそも賃貸紛争防止条例とは???

 

■Question,7 賃貸経営トータルの対応とは❓

ご所有の物件がトータル的に賃貸経営として成り立っているか不安。リフォームやリノベーション、室内設備はいつ直したり、トレンドに合った設備を導入していいかわからない。

 

 

 

などなど入居~入居までトータルしてお困りのことや常態化してしまい、

悪い点に気付かず、知らぬ間に賃貸経営を行う上で弊害になっていることが多々ありませんか?

❏Answer,1 媒介契約(宅地仲介契約)

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■賃貸募集を開始したい、強化したい・・・ご自身に合った媒介契約!

➣建物のオーナー様に代わり、土地や建物の売買や建物への賃貸入居などを斡旋する契約

 形態です。契約内容には下記3つの媒介契約があり、契約形態によって仲介の質や成功

 度合いも変わってきます。

 

 不動産会社によっても募集における注力も変わってきますので、お気軽にご相談下さい。

媒介契約イメージ

■3種類の媒介契約

■□専属専任媒介契約□■

➣仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。しかし、依頼を受けた不動産会社は、契約日から5日以内に指定流通機構へ物件を登録しなければならない義務を負うため、物件の情報がただちに全国の不動産会社の間で共有されることとなり、直接依頼を受けていない会社も不動産購入を希望するお客様に対して、当該物件を紹介できるため、比較的、早期売却に繋がります。

 

 

■□ 専任媒介契約 □■

➣専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。また、依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。

 

 

■□ 一般媒介契約 □■

➣この契約では複数の会社様へもご入居や売買を依頼する事で、入居や売買の確率をアップさせます。ただし、取扱い業者様が多いため、専属専任・専任媒介契約と比較すると、ご紹介の優先順位に多少なりとも差が生じてしまう事が一般的ですが、弊社では専任媒介契約との優先順位などは特に設けず、お客様に対し、オーナー様の建物をご紹介致します。

つまり浅く広く募集する契約だと思ってください。

 

 

★☆契約選びのポイント☆★

➣媒介契約の種類を選ぶポイントは、主に賃貸・売却先の目処の有無、賃料、入居時期、売却価格、売却時期がどうかによって異なります。時間をかけて納得する価格で貸したり売りたい場合は「一般媒介契約」、早期に確実に買い手を見つけたい場合は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結ぶといいと考えておりますが、まずは弊社担当までお気軽にご相談下さい。

 

管理委託契約も細かく説明いたします。

資料説明

悩めば悩むほど深入りしてしまいます。

困る

❏Answer,2 エンドユーザーやトレンドに合った募集方法

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■人気のWeb媒体への掲載や提携企業様からの定期的ご紹介!

➣インターネット広告戦略

大手広告媒体である「Holmes、at home、マイナビ賃貸、マイナビ転貸、SUUMO、レインズ、アドパーク」に加え、自社HPでも優先的にオーナー様の物件をご紹介致します。

 

 

➣店舗店頭広告

駅前という好立地を活かし、解約予告が出た時点から迅速に店頭で募集掲載を行います。

 

 

➣法人代行

羽田空港関係や羽田空港を多く利用される大田区の企業様の契約代行も行っており、当社管理のオーナー様の物件は必ずご紹介致します。また、某大手ネットサイトを通じて、地方から来る転勤者の賃貸住居の斡旋も行っており、法人様との定期的な物件仲介を行っております。

 

 

➣立合い内見

管理委託された物件における内見があった際には、必ず当社社員が物件案内に立会い、物件のアピールはもちろん、地元企業ならではの近隣生活インフラについても細かくご説明し、内見者様に寄り添ったご案内を心がけております。(他業者の方がお預かりしている物件の内見をする際も必ず当社の社員が立会います)

 

主要媒体を活用したネット募集戦略

インターネット媒体

当社管理の物件になった場合、必ず当社社員が立会います

内見風景

❏Answer,3 老若男女・法人契約を問わない一定した入居審査

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■来店時から移動時間~物件内見時~そして勤務先まで審査!

➣入居審査

ご来店から物件までの移動時間、案内時まで色々なトークを重ねることで、入居者様の人柄や家族関係、収入面のヒアリングはもちろん、オーナー様が聞きにくい内容も聞くことで、入居後のトラブルを未然に防ぎます。

 

当社規定を満たした上でオーナー様にご報告

審査

❏Answer,4 物件管理者はもちろん、当社として包括的に管理

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■設備の不具合・近隣対応などクレームは全社で共有し、迅速に対応!

➣設備不具合

共有・専有部分の設備に不具合があった際は、地元ならではの近さで、当社の社員がすぐに現地を訪問し、現調及び対応策を考えます。

 

➣クレーム対応(入居者立退き)

オーナー様へ一番負担がかかる入居者、入居者間や近隣トラブル、設備におけるクレーム対応も行います。また、建物の建替え時には立退き交渉等もオーナー様に代わり当社が行います。

 

建設中も配線や配管の位置をしっかり把握

設備点検

些細なことでも当社社員が迅速に対応

クレーム

❏Answer,5 複数の提携企業から入居者様に合った保証会社の選定

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■入居者への直電話対応や保証会社の2面対応!

➣賃料回収管理

マンション及びアパートなどの建物賃貸経営をされているオーナー様にとって最も苦労されているのが家賃管理です。入居者様にも様々な方がおり、ご入居当時は毎月しっかり入金されていた方が、半年後には督促をせざるを得ない状況になったり、急に職を失う事で、入金ができなくなってしまうなど、ケースはそれぞれです。それらの未納問題を我々がオーナー様の代わり、業務も遂行します。

 

 

➣保証会社加入

上記対応を未然に防ぐため、入居者様には初期費用でご負担していただくことになりますが、(費用:賃料×40~50%)何かあった時の保険として、入居条件に組み込みことも可能です。

※外国人入居者(連帯保証人無ケース)の場合は加入を推奨しております。

 

賃料回収などの一番の悩みも解消へ

万歳

日本語が話せない方でも保証会社が柔軟に対応

はてな

❏Answer,6 賃貸紛争防止条例に則った適正な退去立会い

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■入居者様とオーナー様の両方の立場で正当にジャッジ!

➣退去立会い

退去時に綺麗に清掃される方もいれば、ゴミ屋敷状態になっていたりと、入居者様によって三者三様です。建具のキズやフローリング、クロス等入居前に入居者様と確認することで退去時のトラブルを未然に防ぎます。

 

 

➣紛争防止条例

入居者様は「物件を貸していただいた」オーナー様は「物件を借りていだいた」という平等な立場という下、条例に基づいた退去リフォームの精算を公平に行います。

 

費用負担割合は紛争防止条例を基に適正な対応

退去

❏Answer,7 時代の流れに合った設備やリノベーションの提案

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■和室をフローリングへ!エントランスに宅配BOXの設置!

➣設備交換・設置

和室をフローリングに変えたり、トイレにウォシュレットを設置したり、キッチンを取り替えたり、ネット通販が盛んな昨今に対応すべく、エントランスに宅配BOXを設置したりと建替えをしなくても賃料下落防止ないし賃料アップはこうした構想やノウハウで対応が可能です。

 

アクセントクロスで部屋の印象も刷新

原状回復

不要な壁を壊し、広々としたLDKへ

小森邸