▶そもそも土地有効活用とは・・・
土地有効活用・・・。
大家さんや地主さんはよく耳にはすると思いますが、詳細について詳しく把握されている方は意外と少ないワードです。
そこで、今回はこの土地有効活用について詳しく掘り下げていきたいと思います。
土地はただ所有しているだけですと、固定資産税だけ支払う必要が生じてしまい、ただただ支払わなければならないマイナスの資産となります。そのため、譲渡や相続などして取得したにも関わらず、利用していない土地などは、土地活用を行って収益を得られる状態にした方がいいということです。では、様々あり、色々耳にする土地活用方法にはどのような種類があり、どのように選べばいいのでしょうか。
▶どんなことができるのか？
土地活用にはいくつもありますが、以下大きく7つに分けたものを把握していただければ理解しやすいかもしれません。
①土地
・売却、借地（土地を貸す）
②建物建築（オーソドックス）
・アパート、マンション、戸建を建て全て貸す
・アパート、マンションを建て、その中に自宅を設ける
③建物建築（運営ケース）
・シェアハウスを建築し、運営を任せる
・トレーラーハウスを設置し、賃料を得る
④等価交換、共同ビル化事業
・ご自身も含め、近隣地権者と土地を持ち寄って建物を建築
⑤駐車場、バイク駐車場
・月極として、空いたスペースに各駐車場を設ける
⑥コインパーキング運営（車・バイク・自転車パーキング）
・立地によっては月極駐車場よりも高く貸せ、運営を任せる
⑦自動販売機、スピード写真等の機器設置
・自宅やマンション、駐車場など空いているスペースに自動販売機を設置し、売上分の収入の得る
①土地
まず、土地活用の方法の１つ目として、シンプルに売却があげられます。土地を売却すれば、売却されたまとまったお金を得ることができ、問題視されていた租税を支払う必要がなくなります。合わせて、売却時には売却を行った不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士に支払う登記費用（設定登記や移転登記、抵当権など※場合によっては印紙代も含む）などの諸経費がかかるほか、売却して得られた利益に対しては譲渡所得税もかかることに注意が必要です。
※譲渡所得税：
・所有期間が5年超の長期譲渡所得で20.315%
・所有期間が5年以下の短期譲渡所得で39.63%
※但し、単純に上記税額を支払わずとも、税率緩和策もあるので、状況に応じてよく調べることをおススメします。
※当社で建築した、２階建ての木造デザインアパート（2012年グッドデザイン賞受賞作品）
②建物建築（オーソドックス）
よくあるケースとして、賃貸アパートやマンションを建てる土地活用方法です。建物を建てると言っても、どこでも同じ大きさや高さの建物が建てられるわけではありません。建物を建てる上では、建築基準法というものがあり、まず一番大切などんな建物の種類を建てていいのかという用途地域があり、次に建物をどれくらいの大きさまで建てていいのかという容積率や建ぺい率の計算、そしてその他に日影規制や道路斜線などの法規制など様々のことを勘案した上で建物の設計を行います。建物を大きくすれば、それだけ建築代金も嵩んでいくため、想定して得られる間取りと収入とを建築代金とで比較することで、運営がしやすい適正な大きさの建物を建築します。
※建築費用などについて、金融機関からの融資なども考え、ある程度の初期費用が必要になりますが、既に土地を所有している場合は資金計画も比較的余裕を持って考えることができます。
建物の設計が生業だった当社には、一級建築士が複数名おり、あらゆる法規や条例を駆使し、更にデザイン性も加味した上でお客様にご提案します。
③建物建築（運営ケース）
シェアハウスやトレーラーハウスなど通常の土地では得られない、もしくは得にくい収益を生む建物建築もあります。
シェアハウスは、共同生活ということから居室の㎡数に対する賃料が市場で出ているワンルームのお部屋よりも高く、稼げるケースが多いです。但し、運営における備品補充や室内の定期清掃もかかるため、運営にご興味があれば当社も含め、既存のシェアハウスの運営会社に相談されるのも一つの手段です。
トレーラーハウスは、車輌に該当するため、土地に対する固定資産税のみの支払いが必要になります。また、店舗ではなく、ご自宅や賃貸住宅にされたい場合、建物が建てられない市街化調整区域など居住を目的とした建物が建てられない地域での住居として設置することが可能です。住居としての機能性が低いと思われがちですが、断熱性にも重視して作られるなど、快適に過ごすことができるようになっているのも一つの特徴です。
※トレーラーハウスの場合は建築ではなく納車になります。
④等価交換、共同ビル化事業
等価交換は、土地（底地）を所有されている地権者さんが土地を提供し、その土地の上に建物を建築したあとに地権者さんは完成した建物の区分所有や元の土地の内、提供した土地に見合った分を取得します。
共同ビル化事業は、所有している建物の隣地どうしの地権者さんや所有者とともに自分たちの土地を持ち寄り、土地を大きくし、且つ場所によっては道路付けも良くして土地を最大限に有効活用できる方法の一つです。例えば、Aさんが100㎡の土地を持ち、Bさんが角地で且つ道路幅も大きい50㎡の土地とを組み合わせます。Aさんだけだと小さいアパートしか建てられなかったし、Bさんだけでも元々の面積が小さいので、あまり大きな建物が建てられません。この両名を組み合わせ、双方の土地面積一杯に建物を建てることで、最大限に土地の有効利用が出来る手法です。
⑤駐車場、バイク駐車場
駐車場は、コンクリートタイプ、砂利敷タイプ、機械式タイプや場合によっては現状の更地状態からでも始められる、比較的安価な費用で始められ、駐車場及び使用者管理についてもそこまで手間がかかりません。
バイク駐車場においても同様であり、今ご所有の土地や建物内のスペースに追加で入れることも可能です。「えっ？？こんなところにも駐車出来るんだ？」なんて可能性もあるので、ぜひ当社へもご相談下さい。
⑥コインパーキング運営（車・バイク・自転車パーキング）
当社が運営しているコインパーキングでは、利用者の増加や利用回転率の向上と機器メンテナンス削減を目的として、上記写真のようにフラップレスタイプを採用しています。機器のメンテナンスが不要の分、土地のオーナー様に対して、他社よりも高めの賃料をご提案出来ることも自負しているポイントの一つです。合わせて、コンクリート舗装費用についても、そこだけはオーナー様にご負担して欲しいという運営会社が多いですが、当社では、無料※にて実施しております。
※2年以上利用された場合が無料の対象となります。
※2年以内に解約した場合でも、特別な違約金はなく、舗装費にかかった費用の２年に達しなかった日割分のお支払となり、非常に安心して舗装や運営ができます。
※大きさも多種ある自動販売機
⑦自動販売機、スピード写真等の機器設置
有効利用できる土地はまだまだないのか？当社の永遠の課題であり、それが事業の存在意義です。自動販売機を設置するケースはよくありますが、人通りを加味して、スピード写真を置いた方がいいのでは？市場に浸透してきたシェアサイクルを設置した方がいいのでは？駅前なので100円ロッカーを数個でも設置した方がいいのでは？など一つの土地に対して「HOW」を繰り返すことで最適の有効活用を模索します。ただもちろん、収支は大事ですが、近隣や通行人の方々の迷惑になるような運営や有効活用は絶対に推奨致しませんので、地元企業として安心してご依頼ください。
さいごに・・・
各土地活用法について、その収益モデルや費用感、運営方法や体制などについてお伝えしました。ご自分の土地の活用法について、その収益モデルに着目することは大切ですが、まずは自分の土地がどの土地活用法に向いているか判断した上で、収益モデルを検討するとよりいいかもしれません。また、どの土地活用法が向いているかについては、複数のアドバイスを受けることが大切です。1社だけだと相手の会社のメリットに影響されてしまう可能性があるため、必ず当社を含め、複数社の意見を取り入れて、土地活用法を決めることをおススメします。
